Как купить квартиру, которой еще нет

Что такое 214 Федеральный закон? Для чего нужны эскроу-счета? Почему покупка квартиры у застройщика безопаснее, чем на вторичном рынке?

На вопросы подробно отвечает начальник юридического отдела специализированного застройщика «Мега Сити» Валерия Селюк. Просто о сложном 💫

Долевое строительство во Владивостоке: чек-лист для покупки квартиры, которой еще нет

Покупка квартиры на этапе закладки котлована - один из наиболее выгодных и одновременно рискованных способов инвестирования. С одной стороны долевое строительство предоставляет возможность приобрести недвижимость по сравнительно низкой цене, с другой - вызывает огромное количество юридически значимых вопросов. Как купить квартиру, которой еще нет? На что обратить внимание во время подписания ДДУ?

Долевое участие в строительстве: нюансы сделки

Договор долевого участия - это соглашение, которое заключается между застройщиком и покупателем квартиры. Основное отличие такого соглашения от классического договора купли-продажи заключается в том, что клиент строительной компании приобретает квартиру, которая с физической и юридической точки зрения отсутствует. То есть по сути, дольщик вместе со своими будущими соседями вкладывает деньги в строительство многоквартирного дома.

Отношения между застройщиком и участником долевого строительства регулируются нормами ФЗ №214 от 30.12.2004 г. Этот закон не только ставит застройщиков в достаточно жесткие рамки. Прежде всего его действие направлено на эффективную защиту прав лиц, приобретающих недвижимое имущество на основании договоров долевого участия.

Основная гарантия защиты прав и законных интересов дольщиков, которую предоставляет данный закон, касается механизма исключения мошеннических действий со стороны девелоперов. Сохранность денежных средств в данном случае обеспечивается эскроу счетами - это специальные счета, на которых замораживаются деньги дольщика на период строительства дома. Застройщик получает доступ к этим деньгам только после того, как исполнит договорные обязательства (сдаст дом в эксплуатацию и подпишет передаточный акт).

Договор участия в долевом строительстве надежно защищает интересы покупателя жилого объекта. Если застройщик нарушит срок сдачи дома в эксплуатацию, дольщик вправе требовать оплаты неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства. Также стоит учесть, что ДДУ на квартиру регистрируется в Росреестре, соответственно девелопер не сможет продать один и тот же жилой объект кому-то еще.

Как купить квартиру по ДДУ: чек лист

За последние несколько лет в законодательство, регулирующее отношения между покупателем квартиры и застройщиком, было внесено большое количество важных изменений. Сегодня права участника долевого строительства всесторонне защищены. Однако это не означает, что все мошеннические схемы были ликвидированы. Представленный ниже чек лист сведет к минимуму финансовые риски, при покупке жилого объекта в строящемся доме.

1. Проверяем репутацию застройщика. Чтение отзывов о строительной компании - пустая трата времени. Чтобы узнать реальное отношение девелопера к своим клиентам, необходимо почитать информацию на местных форумах. Еще один способ уточнения уровня добросовестности будущего контрагента - проверка наличия незавершенных (проблемных) объектов. Проверить регистрацию компании можно с помощью выписки из ЕГРЮЛ. В этом же реестре указывается рейтинг застройщиков: чем он выше, тем более высокий уровень обслуживания предоставляет строительная компания.
2. Изучаем документы. В данном случае дольщику необходимо уточнить такую информацию:

• оформлено ли право собственности на земельный участок;
• есть ли у застройщика разрешение на возведение многоквартирного дома.

3. Анализируем проектную декларацию. В этом документе указываются реквизиты застройщика и характеристики строящегося дома.
4. Внимательно читаем договор долевого участия на квартиру. В тексте договора обязательно должна быть указана следующая информация:

• точный адрес дома;
• кадастровый номер земельного участка;
• сведения о квартире: этаж, номер, площадь, планировка, высота потолков и тп.;
• размер материальной компенсации за отклонение от технических характеристик;
• срок сдачи дома в эксплуатацию.

5. Анализируем возможные финансовые и правовые риски сделки.

Защита прав участников долевого строительства - важный этап покупки квартиры в строящемся доме. Нужно понимать, что текст договора долевого участия составляется штатными юристами компании-застройщика. Соответственно большая часть его существенных условий направлена на удовлетворение потребностей девелопера. Именно поэтому анализ юридически значимой документации лучше доверить профильному специалисту. Специалист изучит условия ДДУ, найдет сомнительные моменты, предупредит о рисках и даст рекомендации о том, какие документы необходимо взять у застройщика для дальнейшего изучения.